Phần lớn khách tôi gặp đều hỏi giá trước, nhưng câu quyết định là: mỗi tháng nhà mình trả được bao nhiêu mà vẫn sống thoải mái? Bài này hướng dẫn anh chị tự tính trong 5 phút, trước khi nghe bất kỳ ai tư vấn.
Bước 1: Tiền tự có thật sự là bao nhiêu
Tiền tự có không phải toàn bộ tiền tiết kiệm. Hãy trừ ra:
- Quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi tiêu của gia đình.
- Thuế, phí, tiền hoàn thiện nội thất (với nhà thô hoặc giãn xây, phần này có thể vài trăm triệu đến hơn một tỷ).
Phần còn lại mới là tiền tự có dùng để mua nhà.
Bước 2: Hiểu 2 giai đoạn lãi suất
Khoản vay mua nhà thường có giai đoạn ưu đãi (lãi cố định thấp, 12–36 tháng, đôi khi chủ đầu tư hỗ trợ lãi) và giai đoạn thả nổi (lãi theo thị trường, thường cao hơn vài điểm phần trăm). Rất nhiều người chỉ tính theo lãi ưu đãi, đến tháng thứ 25 mới thấy khoản trả tăng vọt.
Cách an toàn: tính khoản trả sau ưu đãi với lãi suất cao hơn mức ngân hàng báo khoảng 1–2 điểm phần trăm.
Bước 3: Cách ngân hàng tính tiền trả hằng tháng
Phổ biến nhất là trả gốc đều, lãi tính trên dư nợ còn lại:
- Tiền gốc mỗi tháng = số tiền vay ÷ số tháng vay.
- Tiền lãi tháng đó = dư nợ còn lại × lãi suất năm ÷ 12.
Ví dụ: vay 5,6 tỷ trong 20 năm (240 tháng), lãi ưu đãi 7%/năm. Gốc mỗi tháng khoảng 23,3 triệu; lãi tháng đầu khoảng 32,7 triệu. Tháng đầu trả khoảng 56 triệu, các tháng sau giảm dần vì dư nợ giảm.
Bước 4: So với thu nhập
Chia khoản trả tháng cao nhất cho tổng thu nhập ổn định của gia đình:
- Dưới 40%: an toàn, ngân hàng thường duyệt dễ.
- 40–60%: căng, nên tăng tiền tự có, kéo dài thời hạn vay hoặc chọn căn nhỏ hơn.
- Trên 60%: rủi ro cao. Chỉ một tháng thu nhập giảm là áp lực ngay.
Tự tính ngay
Tôi làm sẵn công cụ tính dòng tiền: nhập giá nhà, tiền tự có, lãi suất ưu đãi, lãi sau ưu đãi và thu nhập, kết quả hiện ngay, không cần để lại thông tin.
Đừng quên chính sách của chủ đầu tư
Mỗi dự án có thể có hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, hoặc chiết khấu khi thanh toán sớm. Hai phương án “vay tối đa” và “thanh toán sớm” có thể chênh nhau hàng trăm triệu. Anh chị gửi giá căn và thu nhập dự kiến, tôi lập 2–3 phương án so sánh theo đúng chính sách đang áp dụng.
Các con số trong bài là ví dụ minh hoạ. Lãi suất và điều kiện vay thực tế do từng ngân hàng quyết định.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo thông tin tại ngày đăng. Giá, chính sách và pháp lý theo công bố mới nhất của chủ đầu tư – liên hệ chuyên viên để được kiểm tra lại trước khi quyết định.