Đặt cọc xong, bước tiếp theo là ký hợp đồng mua bán (HĐMB). Đây là văn bản quyết định quyền lợi của anh chị trong nhiều năm, nhưng rất nhiều người chỉ lật nhanh đến trang ký tên. Dưới đây là 7 điều khoản tôi luôn ngồi đọc cùng khách trước khi ký.
1. Thông tin căn nhà và diện tích
- Mã căn, vị trí, diện tích đất, diện tích sàn xây dựng phải khớp với bảng hàng và bản vẽ đính kèm hợp đồng.
- Với căn hộ: hỏi rõ đang tính diện tích thông thuỷ hay tim tường, và hợp đồng xử lý thế nào nếu diện tích thực tế chênh lệch khi bàn giao (chênh bao nhiêu phần trăm thì điều chỉnh tiền).
2. Giá bán, thuế và phí
Đọc kỹ giá đã gồm những gì: thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì, phí quản lý năm đầu. Khoản nào chưa gồm thì ai trả, trả lúc nào. Giá sau chiết khấu phải ghi bằng số cụ thể trong hợp đồng, không chỉ ghi “theo chính sách”.
3. Tiến độ thanh toán
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn số tiền thu trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (đã gồm tiền cọc); tổng cộng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà; và không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Hãy so lịch thanh toán trong hợp đồng với các mốc này, và đặt lịch trả nợ ngân hàng (nếu vay) khớp với từng đợt.
4. Thời hạn và điều kiện bàn giao
- Ngày bàn giao dự kiến, được phép chậm tối đa bao lâu.
- Bàn giao kiểu gì: hoàn thiện, thô hay giãn xây – kèm danh mục vật liệu, thiết bị.
- Nếu chủ đầu tư bàn giao chậm thì bồi thường thế nào (lãi phạt bao nhiêu, tính từ ngày nào), và anh chị có quyền chấm dứt hợp đồng sau bao lâu chậm.
5. Phạt khi bên mua chậm thanh toán
Ngược lại, nếu anh chị chậm đóng một đợt thì bị tính lãi bao nhiêu, sau bao nhiêu ngày thì chủ đầu tư được đơn phương chấm dứt hợp đồng và khi đó hoàn lại bao nhiêu tiền. Đây là điều khoản quan trọng nhất với người mua có dùng vốn vay.
6. Bảo lãnh ngân hàng và cấp giấy chứng nhận
- Xin bản thư bảo lãnh cho đúng căn của mình, kiểm tra tên ngân hàng, số tiền, thời hạn.
- Hợp đồng phải ghi rõ trách nhiệm và thời hạn chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận (sổ) cho bên mua.
7. Chuyển nhượng hợp đồng và phí dịch vụ
Nếu có thể bán lại trước khi nhận nhà, hợp đồng có cho phép chuyển nhượng không, thủ tục và phí ra sao. Đọc thêm phần quy chế quản lý toà nhà / khu đô thị: phí dịch vụ, chỗ để xe, những hạn chế về sửa chữa.
Làm thế nào để đọc kỹ mà không mất nhiều thời gian
Xin hợp đồng mẫu trước ít nhất vài ngày, đánh dấu những chỗ chưa hiểu, rồi hỏi một lần cho rõ. Khi cần, anh chị nhờ luật sư đọc riêng các điều khoản 3, 4, 5. Ở QUYENBDS.COM, tôi luôn gửi hợp đồng mẫu cho khách trước ngày ký và ngồi đọc cùng từng điều khoản – không ký vội.
Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp. Điều khoản cụ thể theo hợp đồng mẫu của từng chủ đầu tư.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật theo thông tin tại ngày đăng. Giá, chính sách và pháp lý theo công bố mới nhất của chủ đầu tư – liên hệ chuyên viên để được kiểm tra lại trước khi quyết định.